由于小田氏治在第二次山王堂之戰慘敗，小田家旗下的常陸土岐家、岡見家、田土部家、平塚家、柿岡家、、築波、福田等國人領主紛紛見風使舵倒向八條家。
隨後，八條景定就將片倉景親、飯阪宗康二人各率五百軍勢留守小田城和海老島城，以防小田氏治卷土重來。
在攻落小田城之後，景定便率九千余軍勢經多賀谷領進入下總。
一波未平一波又起。相馬整胤之弟高井直將趁著下總相馬家傾巢而出，便糾集舊部奪回了自己的居城高井城，並派遣使者前往景定的軍中, 希望能得到八條家的許可繼承下總相馬家家督。
而筒戶城城主相馬種重在山王堂之戰慘敗逃回居城後，听聞下總相馬家當主相馬整胤于山王山城陣亡，也有了入主守谷城，繼任下總相馬家家督的心思。
在山王堂之戰時，相馬種重就保留了一部分實力，並沒有全力以赴，故而在高井直將奪取高井城之後, 他就迅速率參百軍勢佔據了守備空虛的守谷城，並將相馬整胤的子嗣全部誅盡。同時, 也派遣使者前往景定的軍中，要求八條家認可自己繼承下總相馬家家督。
當相馬種重得知高井直將早就遣使至景定的軍中之後，立即率軍攻向高井城，意圖將這個唯一的競爭對手消滅。
然而高井直將麾下兵力不足，僅有五十余名城兵駐守在高井城中，倉促之下先後向小金城城主高城胤吉、國府台城城主富永長綱、布川城城主豐島賴明等人求援。
結果，還沒等這些使者搬來救兵，高井直將因寡不敵眾被相馬種重討取了。
相馬種重在攻落高井城，以及討取高井直將後，便迅速控制了下總相馬領全域。固守在關宿城的梁田晴助獲知此事後，當即派遣使者前往守谷城，以現任關東公方足利藤氏的名義許可相馬種重繼承下總相馬家家名，還封相馬種重為下總守護代，打算引以為外援。
可相馬種重能收拾得了同族的高井直將，但當然不是八條景定的對手。
當景定獲知相馬種重首鼠兩端, 擅自攻殺高井直將後憤怒異常。他就想不通，足利藤氏這個像花瓶一樣的關東公方怎麼就有這麼大的號召力。同時，景定也下定決心要斬草除根，將古河公方一脈徹底誅滅，已絕人望。不然的話，這關東八國不知道要到何時才能平定。
天文二十年，四月。
景定令宇佐美定滿等下野、北下總諸將率軍繼續圍困關宿城，自己則是率九千余軍勢南下攻入下總相馬領。
而相馬種重此人並沒有什麼戰略眼光，下總相馬領不少的城池兵砦皆城垣矮小，不宜據守。可守于危城之中，無異于坐以待斃。他並沒有想到將領內所有的兵力盡數集中于守谷城、筒戶城等重鎮要地據守，或是派遣麾下驍勇之士襲擾八條軍的小荷馱隊。這就導致八條景定率軍一路上順利南下，暢通無阻。
還不到參天的功夫，景定便以絕對優勢的兵力先後攻拔相馬種重所控制的今城（高野城）、立澤成、筒戶城、布施城等諸多城池兵砦，斬獲更是無數。
梁田晴助自然對此不能見死不救，他立即讓其子梁田持助率軍五百前去增援。可梁田持助到達利根川邊就停了下來，因為宇佐美定滿在發現關宿城守軍意圖出城後，就令上條景義率軍一千前去阻遏。
梁田持助見八條軍倍于己方後就不敢出動與八條軍交鋒，立即率軍撤回了關宿城中。畢竟關宿城內的守軍如今皆是治下的領民所組成，良莠不齊, 就連武具、鎧甲都不齊全，根本無法與裝備齊全的八條軍一戰。
宇佐美定滿這邊也不著急，他已經看出梁田晴助決定固守關宿城不出。這完全是嬰城自守, 打得是呆戰、死戰。
不管城再高，牆再厚，若是一味的躲在城里任人打，那麼遲早有堅持不住的那一天。不論是原古河公方家奉公眾也好，還是周邊有力國人領主也罷，那都是遠水解不了近渴。梁田晴助可不一定能堅持到援軍擊退八條軍，抵達關宿城外的那一刻。
景定先是掃清了守谷城外圍的所有支城兵砦，而後再將守谷城團團包圍。然後還命人將先前討取的下總相馬家武士、足輕的首級擺在城外示眾。固守在守谷城內的守軍一看就發覺己方已經兵敗地失，自知繼續堅守下去也沒有什麼希望，不少守軍逃離守谷城，向八條軍投降。
得知城內守軍不斷逃往城外投降八條軍的消息，相馬種重知道人心已散，自己也已經完了。他如今已經失去了繼續堅守守谷城的守軍以及下總相馬領其余的城池兵砦，根本逃不了。萬般無奈之下，相馬種重就只好與自己的家眷子女在守谷城的本丸大廣間里自焚而亡。之後，守谷城就不戰而降了。
景定隨後就令高城胤吉、豐島賴明、富永長綱參將率軍參千配合岩付城城主太田資正攻伐竊取江戶城的遠山政景。
與此同時，趁著八條家攻打西常陸、下總等地的間隙，北條氏友、和康忠等人仍然沒能攻落小田原城外圍的總構，由于八條宗信、內藤綱秀、內藤秀勝等守將勵眾堅守，領他們無可奈何。
北條軍在小田原城周邊對峙一直消耗到四月，仍然毫無進展。就算和康忠將進展不順利的責任推給了前來參陣的浪人眾身上，對他們的表現感到非常不滿，認為他們的表現拖累了北條軍。
但是即便有再多的抱怨，也無法改變北條軍那不利的戰況。
期間，里見義堯、宇佐美定勝、清水康英等人還向小田原城不斷輸送鐵炮彈丸、弓矢、火藥、軍糧等物資，更加鞏固了小田原城的城防。
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每次北條軍抵近小田原城時，皆被小田原城守軍的鐵炮隊集火攻擊。在八條軍鐵炮隊的反擊之下，北條軍不僅無法接近小田原城的總構，反而還損失慘重，一敗涂地。
北條氏友、和康忠等人只好結束了這場小田原城圍城戰，非常不體面的退兵返回津久井郡。
不料這時，堅守在小田原城的八條宗信、內藤綱秀、內藤秀勝等突然殺出，使正在撤退的北條軍措不及防，進退失據，隨即大敗崩潰，參百余人被討取。
今川義元和武田晴信見北條氏友、和康忠等人在關東八國近半年的時間里都掀不起什麼風浪後，就遵從了和約，停止了對北條家的大量援助，讓其自生自滅了。